金地集团(600383)：结算结构拖累当期毛利率 上调开竣工计划保障全年业绩

　　类别：公司 机构：东北证券股份有限公司 研究员：王小勇 日期：2021-09-01

　　事件：公司发布2021半年度报告，报告期内实现营业收入341.15亿元，同比上涨72.9%，实现归母净利润18.25 亿元，同比下降38.8%。

　　本期毛利率受结算结构拖累下滑幅度较大，预计下半年毛利率有所提升。营收稳增主要受地产结算规模增长拉动，期内地产结算金额294.0 亿元，同比 84.5%。利润率方面，期内公司实现毛利率17.4%，同比-19.6pct，较20 年底-15.5pct，其中地产业务结算毛利率为14.5%，同比-15.0pct。公司本期毛利率超预期下滑主要系16~18 年高地价地块陆续进入结转通道，此外本期低毛利项目集中交付结算也进一步拖累了整体毛利率。分地区来看，本期主要结算了华北（毛利率9.50%）、东南（毛利率7.30%）的低毛利率项目，这些项目主要集中在天津和浙江，其中杭州、天津、合肥低毛利项目结转收入达148 亿元，占比超五成，七个项目毛利率仅为8.7%。公司表示：下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年有一定增长；实现归母净利率5.3%，同比-9.8pct，较20 年底-7.1pct；截至期末录得合同负债1156.3 亿元，同比 6.1%，覆盖2020 年营收1.38 倍。费用率方面，期内三费/营收为10.9%，同比-1.89pct，销管费用/营收为10.0%，同比-2.77pct，销管费用/销售金额为2.1%，同比-0.38pct，财务费用/营收为-0.6%，同比-0.88pct。

　　销售增速超六成投资力度维持较高位，上调开竣工计划保障全年业绩。期内公司实现销售金额1628.3 亿元，同比 60.2%，完成全年销售目标2800 亿元的58%；实现销售面积753.0 万方，同比 55.3%；实现销售均价21624 元/平，同比 3.2%。拿地方面，期内公司拿地面积1247 万方，同比 92.1%，其中一二线城市占比62%；拿地金额924 亿元，同比 53.7%；楼面价7410 元/平，同比-20.0%，拿地金额/销售金额为56.7%，同比-2.4pct，楼面价/销售均价34.3%，同比-9.9pct。截止期末，公司已进入了全国78 城，总土储约6729 万方，权益土储3515 万方。期内，公司新开工821 万方，同比 15%，竣工354 万方，同比 63%，值得一提的是，公司大幅提高了年初制定的新开工及竣工计划，修订后的全年新开工计划为1681 万方（原988 万方），较2020 年实际新开工面积增长6%；修订后的全年竣工计划为1450 万方（原1362 万方），较2020 年实际竣工面积增长32%，将为全年结算规模的增长打下坚实基础。物管方面，期内实现营收22.6 亿元，同比 36.81%，合约管理面积达3.10 亿方，较2020 年末 13%，其中在管面积达1.52 亿方，较20 年底；商办物业方面，在营商业项目收入、销售坪效、收缴率、客流量、会员消费等核心经营指标同比均有所提升，期内累计新招商面积同比增长超60%。

　　三道红线稳居绿档，融资成本低位优化。本期内公司融资成本为4.65%，同比-0.25pct。三道红线方面，期内公司剔除预收款的资产负债率为69.44%，较20 年底 0.9pct；净负债率为69.6%，较20 年底 7.1pct；剔除受限资金后现金短债比为1.19，较20 年底-0.02，三道红线维持绿档。长短债结构来看，截至期末，短期负债占比32.4%，同比-8.8pct；长期负债占比67.6%。

　　投资建议：维持公司买入评级，考虑结算利润率有所下滑，预计公司2021-23 年EPS 为2.52/2.75/3.03 元，对应PE 为3.84/3.50/3.18 倍。

　　风 险提示：行业销售景气度下滑超预期，政策调控收紧超预期。

• 　　金地集团(600383)：毛利率下滑拖累业绩 预计全年仍稳健增长

  　　类别：公司 机构：长江证券股份有限公司 研究员：刘义/薛梦莹/袁佳楠/宋子逸 日期：2021-09-01

  　　事件描述

  　　2021 中报显示公司营收342.7 亿（ 72.4%），归母净利18.3 亿（-38.8%），扣非后归母净利18.1 亿（-14.6%），综合毛利率17.4%（-19.6pct），净利率8.5%（-15.4pct）。

  　　事件评论

  　　毛利率大幅下滑拖累上半年业绩表现，但全年预计仍可实现稳健增长。2021H 公司开发业务结算量价齐升，拉动结算收入同增73.6%至294.0 亿，而归母净利同降38.8%，主因综合毛利率同降19.6pct 至17.4%，其中开发业务结算毛利率仅14.2%（-25.4pct）,结算毛利率大幅下滑一方面因近年结算资源中地价占比提升，另一方面由于本期结转项目结构不均衡；此外，去年同期公允价值变动收益（5.5 亿）与资产处置收益（5.5 亿）基数均较高。虽税金及附加比率、期间费用率、所得税率分别同降4.7pct、1.9pct、6.7pct 至2.9%、11.0%、14.9%，但仍难完全对冲毛利率下滑的拖累。公司2021H 预收款项1156.3 亿（ 6.1%），预收款项/年化结算收入=1.3X，有效保障后期结算；下半年待结转货值相对充裕（下半年竣工量占全年计划的76%）且毛利率较上半年（14.2%）将有所修复，预计全年业绩仍可实现稳健增长。

  　　销售拿地积极，土储充裕保障后期规模增长。公司2021H 销售额1628.3 亿（ 55.3%），均价21624 元/方（ 3.2%），销售增速处于行业内较高水平。拿地面积1247 万方（ 92.1%），权益比例（建面口径）=43%，拿地面积/销售面积=165.6%（ 31.8%），拿地金地/销售金额=56.7%，拿地投资积极；楼面价7410 元/方，楼面价/销售均价=34.3%，新增项目静态利润率仍有保障。2021H 新开工821 万方（-14.8%），完成调整后全年计划（ 6%）的49%，竣工354 万方（ 63.1%），完成调整后全年计划（ 32%）的24%。2021H 未结算土储6729 万方（权益比52%），土储充裕保障后期规模增长。

  　　非开发业务规模稳步成长。2021 上半年公司持有型物业整体经营持续向好，运营收入、出租率等经营指标稳步提升，物业出租及其他业务营收16.4 亿（ 44.1%），毛利率47.4%（ 6.6pct）。2021H 金地物业合约面积达3.1 亿平（较2020 年末 13%），在管面积1.5 亿平，物管实现营收22.6 亿（ 36.8%），毛利率8.7%（ 1.2pct）。

  　　有息负债规模虽有增长，但报表仍较为扎实。公司2021H 有息负债1270.9 亿（ 17.2%），投资积极导致负债相应提升，但仍稳居绿档，净负债率69.6%（较2020年末 7.1pct），剔除预收款的资产负债率69.4%（较2020 年末 0.9pct），现金短债比150%（较2020 年末 22pct）。长债占比69%（ 10.6pct），债务结构依然稳健。

  　　投资建议：公司整体发展较为进取，且开发业务竞争力相对领先，虽短期业绩波动，但预计全年仍能实现稳健增长；预计2021-2023 归母净利113/119/127 亿，增速8.3%/5.4%/7.1%，对应P/E 为4.2/4.0/3.7X，维持“买入”评级。

  　　风险提示

  　　1. 结算进度低于预期；

  　　2. 结算毛利率低于预期；

  　　3. 新拓展项目盈利低于预期。